La négociation d’un bail commercial est souvent abordée sous l’angle purement contractuel. Pourtant, certaines clauses usuelles peuvent entraîner des conséquences fiscales majeures, en particulier en matière de TVA.
Franchise de loyers, indemnité de résiliation ou dispense de remise en état : autant de mécanismes qui semblent neutres, mais que l’Administration fiscale peut requalifier en prestations de services imposables.
En matière de TVA, la qualification juridique retenue par les parties est secondaire.
L’Administration fiscale applique un principe constant :
Autrement dit, peu importe qu’une somme soit qualifiée d’« indemnité », de « franchise » ou d’« abandon de loyers ».
La seule question déterminante est la suivante :
➡️ Existe-t-il une contrepartie identifiable assimilable à un service rendu ?
Si oui, l’opération entre dans le champ de la TVA.
L’octroi d’une franchise de loyers lors de la conclusion d’un bail commercial est une pratique courante.
Pris isolément, l’abandon de loyers n’est pas soumis à la TVA.
Le risque apparaît lorsque cette franchise est liée à une renonciation du preneur à sa faculté de résiliation triennale.
Dans cette situation, l’Administration considère que :
Conséquence :
➡️ Application de la TVA sur les loyers « théoriques » correspondant à la période de franchise,
➡️ Et sur la renonciation elle-même.
La rédaction des clauses est ici déterminante : tout lien explicite ou implicite entre les deux éléments accroît le risque de requalification.
Lorsqu’un bailleur verse une indemnité au preneur pour obtenir son départ anticipé, l’Administration y voit la rémunération d’une renonciation au droit d’occuper les locaux.
Cette renonciation constitue une prestation de services imposable à la TVA.
Le régime de TVA applicable à l’indemnité suit en principe celui des loyers :
Ce point est fréquemment sous-estimé lors des négociations amiables.
Autre situation fréquente : le bailleur dispense le preneur de son obligation de remise en état en contrepartie du versement d’une indemnité.
Fiscalement, l’analyse est claire :
La TVA est donc applicable, sans ambiguïté.
Certaines sommes échappent néanmoins à la TVA, sous réserve de leur nature réelle.
L’indemnité d’éviction, versée en cas de congé sans renouvellement du bail, conserve une nature indemnitaire.
➡️ Elle est exonérée de TVA.
Un abandon de loyers non assorti d’aucune contrepartie identifiable reste hors champ de la TVA.
Attention toutefois :
dès lors que l’abandon constitue la contrepartie, même indirecte, d’un avantage accordé par le preneur, le risque de requalification réapparaît.
Avant d’insérer une clause comportant une indemnité, une franchise ou un abandon de loyers, une question doit systématiquement être posée :
Si la réponse est positive, la TVA est susceptible de s’appliquer, indépendamment de la qualification retenue par les parties.
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